Lettera di sfratto: come sbarazzarsi dell’inquilino moroso

La lettera di sfratto, lo strumento con cui il locatore può perseguire l’inquilino moroso. Scopriamo insieme di cosa si tratta

Durante o al termine del contratto di locazione, il proprietario di casa, di fronte ad un inquilino inadempiente ai suoi doveri, può intraprendere delle azioni pacifiche per sollecitare la controparte a collaborare. Tuttavia, nei casi in cui il conduttore mostrasse opposizione, il locatore sarebbe autorizzato a procedere per via legali per far valere i suoi interessi, servendosi della cosiddetta lettera di sfratto. Vediamo meglio come e quando inviare tale comunicazione scritta.

Perché inviare una lettera di sfratto?

Oggi giorno, lo sfratto è un provvedimento giudiziario che obbliga l’inquilino a riconsegnare al locatore l’immobile affittato. Generalmente, l’intimidazione per sfratto viene avviata ed eseguita con l’assistenza di un avvocato, soltanto dopo aver tentato di risolvere il problema percorrendo strade più pacifiche. In questi casi, la lettera di sfratto è lo strumento con il quale il locatore sollecita il conduttore ad abbandonare l’appartamento. In base alle ragioni, esistono differenti tipologie di comunicazione scritta per sbarazzarsi dell’inquilino, come:

• lettera di sfratto per morosità. Questo documento viene inviato nel caso in cui l’affittuario non paga le spese stabilite in sede contrattuale;
• lettera di sfratto per finita locazione. In questo caso lo sfratto può essere richiesto al termine del contratto di locazione, quando il conduttore non sembra intenzionato a lasciare libero l’immobile;
• lettera di sfratto per morosità locale commerciale, inviata quando l’affittuario che occupa l’appartamento per attività commerciale non rispetta il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori;
• lettera di sfratto per vendita immobile, effettuata nel momento in cui il proprietario dell’appartamento decide di venderlo a terzi soggetti;
• lettera di sfratto per necessità del proprietario, inviata nel caso in cui costui abbia bisogno dell’immobile per altri scopi (es. ristrutturazione).

Naturalmente, prima di inviare una lettera di sfratto, è consigliabile provare a recuperare i pagamenti in sospeso tramite una lettera di sollecito o di messa in mora che richieda il rimborso delle spese entro un determinato periodo di tempo, generalmente fissato a 15 giorni.

Come scrivere una lettera di sfratto

Affinché una lettera sfratto per morosità possa portare i risultati sperati, è bene che questa venga scritta in maniera precisa ed accurata, evitando errori o sviste che potrebbero renderla oggetto di ricorso. Inoltre, è opportuno che il proprietario dell’immobile la prepari in almeno due copie, una delle quali verrà inserita nel fascicolo depositato in Tribunale. Una lettera di sfratto per inquilino moroso che si rispetti deve contenere al suo interno tutta una serie di informazioni, quali:

• l’indicazione sulle leggi in vigore, sia a livello nazionale che regionale;
• le informazioni sull’alloggio (es. indirizzo, dati catastali, ecc.);
• i dettagli del contratto di locazione (es. importo dell’affitto, mensilità arretrate, ecc.);
• le scadenze entro cui è richiesto adempiere alla richiesta (di lasciare l’immobile o di saldare l’importo dovuto);
• e il nome e il recapito dell’avvocato responsabile della procedura di sfratto.

Dopo aver inserito tutti i dati sopracitati, la lettera di sfratto deve essere datata e firmata, e successivamente controfirmata dal destinatario. È possibile sia consegnare personalmente la comunicazione scritta, ricordandosi di far firmare la ricevuta, sia inviarla tramite raccomandata A/R, recandosi fisicamente presso un Ufficio Postale o utilizzando il servizio Raccomandate online di Ufficio Postale. Qui di seguito un esempio di fac simile di lettera di sfratto per morosità dell’inquilino.

Io sottoscritto ____________________, in qualità di proprietario dell’appartamento sito in ________________, alla via ______________, n____, a lei locato con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali arretrati di seguito elencati, per i quali è costituito in mora ai sensi dell’art. 1219 del Codice Civile:

…………… (mese) – € …….,

…………… (mese) – € …….,

…………… (mese) – € …….,

per un totale di € …….,

Il pagamento potrà essere effettuato tramite bonifico su conto intestato a _____________________ Iban n _______________________________________

La avverto che, trascorsi inutilmente ______ giorni dalla ricezione di questo sollecito, sarò mio malgrado costretto ad incaricare un Avvocato al fine di avviare la procedura legale di sfratto per morosità e il recupero dei crediti sopra elencati, con conseguente aggravio di spese a suo carico.

Il sottoscritto si riserva inoltre il diritto di richiedere eventuali interessi di mora e il risarcimento dei danni, ove subiti, a causa del ritardo nell’adempimento del pagamento.

Se nel frattempo ha già provveduto al pagamento, La prego di ritenere inefficace questa mia.

Certo, comunque, della sua correttezza e confidando in un disguido, porgo distinti saluti.

Luogo, data, Firma.

Come inviare una lettera di sfratto 

Al giorno d’oggi, dopo aver preparato la lettera di sfratto per morosità, è opportuno consegnarla al destinatario o a mano oppure attraverso strumenti che assicurino la piena validità legale della comunicazione, nonché la loro opponibilità a terzi soggetti. In questo caso, come metodologie di consegna esistono:

• raccomandata con ricevuta di ritorno. La data di notifica, che è rilevante per il processo, corrisponde al momento in cui si può considerare che il destinatario sia a conoscenza del contenuto della lettera, ossia della data indicata nella ricevuta di ritorno che, proprio per questo motivo, deve essere firmata personalmente dal destinatario per questo motivo.
• posta elettronica certificata (PEC) come nel caso della raccomandata, se si sceglie di utilizzare la Posta Elettronica Certificata, la data di notifica corrisponde alla data di consegna del messaggio di posta.

Una volta effettuato l’invio della lettera di sfratto, è importante chiamare in causa il tribunale al fine di avviare il procedimento civile. In questo caso, è necessario affidarsi ad un legale per presentare e depositare presso la cancelleria la cosiddetta istanza di iscrizione a ruolo.

Cosa può fare il conduttore dopo aver ricevuto la lettera di sfratto?

Dopo la ricezione della lettera di sfratto, l’inquilino inadempiente può decidere di reagire in diversi modi:

• nella migliore delle ipotesi, il locatario compare in udienza e paga l’importo In tal caso, la procedura viene chiusa rapidamente e con la soddisfazione di entrambe le parti;
• il conduttore del contratto si presenta all’udienza, opponendosi alla convalida e richiedendo al giudice di far valere le proprie ragioni;
• il conduttore chiede al giudice una proroga, ossia un periodo di tempo (non superiore ai 90 giorni), entro il quale poter ottemperare ai suoi doveri. In questa situazione, l’udienza viene rinviata ai giorni immediatamente successivi alla scadenza stabilita dal giudice.
• infine, il locatario insolvente non si presenta in tribunale o vi si presenta ma non si oppone alla richiesta di sfratto. In questo caso, sarà il giudice, una volta verificati i presupposti indicati dalle parti, ad emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto.

Ovviamente, il modo migliore per non incappare in queste situazioni sarebbe quello di trovare una soluzione tra locatore e conduttore, magari inviando una lettera di sfratto senza avvocato. Ciò nonostante, è chiaro che, quando la controparte non intende collaborare per arrivare ad un compromesso, le vie legali sono l’unica strada percorribile.

Cosa si scrive in una lettera di sfratto?

In una lettera di sfratto, generalmente, si riportano determinate informazioni. Le più importanti sono: gli estremi del contratto d’affitto (quota del canone mensile e numero di spese arretrate), nome e recapito dell’avvocato di riferimento per la procedura di sfratto e la data di scadenza entro la quale è possibile rimediare alle scadenze.

Cosa succede dopo la lettera di sfratto?

Dopo la lettera di sfratto, il giudice emana l’ordinanza di convalida di sfratto, con la quale l’inquilino è tenuto ad abbandonare l’immobile entro una data prestabilita. Se superata tale scadenza, il conduttore non ha ancora lasciato l’appartamento, è possibile avviare l’azione esecutiva di rilascio con la quale il proprietario di casa può rientrare in possesso della sua residenza.

Come viene notificato lo sfratto?

Lo sfratto viene notificato con almeno 20 giorni di anticipo rispetto all’udienza e la sua notifica può essere effettuata in presenza tramite un ufficiale giudiziario, oppure via posta attraverso l’invio di una raccomandata informativa.

Quando arriva la lettera di sfratto? 

Generalmente la lettera di sfratto arriva dopo che il proprietario di casa ha tentato di risolvere le problematiche con il conduttore moroso, percorrendo altre vie più pacifiche (es. sollecito o la messa in mora). È bene specificare che il locatore ha la possibilità di inviare tale documento decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto di locazione.