Tutti i passaggi per comprare casa: dal preliminare di compravendita al rogito

Cosa si deve fare prima di comprare una casa?

L’acquisto della casa è una decisione importante e richiede una serie di passi preliminari per assicurarsi di fare un investimento ponderato. Uno dei primi passaggi per comprare casa è senza dubbio la valutazione delle necessità di spazio, stabilendo con precisione i metri quadrati necessari per garantire il comfort desiderato in base a chi vivrà nell’immobile. Successivamente, è opportuno verificare la prossimità della residenza rispetto a luoghi di interesse quotidiano, come il luogo di lavoro, la scuola e i servizi essenziali.

In tale ambito, infatti, un punto cruciale dell’intero processo è la ricerca della localizzazione perfetta. È sempre consigliabile esaminare attentamente la zona circostante, valutando la presenza di servizi, il livello di sicurezza e il grado di adattamento alle proprie preferenze di vita.

Quanto alle modalità di ricerca della casa ideale, è bene sapere che esistono diverse opzioni. Rivolgersi a un’agenzia immobiliare, ad esempio, offre supporto nella selezione delle proprietà in base ai criteri prefissati, fornendo dettagliate informazioni sugli immobili disponibili. In alternativa, è possibile monitorare annunci online su piattaforme specializzate o siti dedicati alla compravendita immobiliare.

Per chi preferisce un approccio ancor più autonomo, è possibile esplorare direttamente il quartiere di interesse alla ricerca di segnalazioni e cartelli con su scritto “in vendita” affissi direttamente sulle proprietà.

Come comprare casa passo dopo passo?

I principali passaggi per comprare casa sono i seguenti:

• verifica generale dell’immobile;
• proposta d’acquisto e contratto preliminare;
• richiesta di mutuo (eventuale);
• rogito notarile.

La maggior parte degli step proposti sono essenziali al fine di concludere l’accordo ideale in base alle proprie esigenze. In tale ambito, seguire i passaggi per l’acquisto di una casa con un’agenzia immobiliare potrebbe rendere il processo più sicuro e veloce. Cerchiamo ora di approfondire ogni passaggio nel dettaglio.

Verificare lo stato dell’immobile 

Qualora si abbia già trovato l’immobile dei sogni, prima di arrivare ai passaggi per comprare una casa al fine di portare a termine il trasferimento di proprietà, è necessario verificare alcuni aspetti fondamentali della residenza. Nello specifico, anche nel corso della prima visita, è bene fare attenzione ad alcuni documenti importanti, ovvero:

• planimetria catastale : prendere visione di tale documento è un modo efficace per assicurarsi che non vi siano discordanze tra la situazione reale e la rappresentazione grafica;
• documenti urbanistici e certificato di abitabilità: i potenziali acquirenti dovrebbero sempre richiedere la documentazione che attesti la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche, inclusa la certificazione di abitabilità;
• atto di provenienza: questo atto evidenzia il passaggio o i passaggi di proprietà precedenti e contiene informazioni cruciali sull’immobile;
• spese condominiali: è buona norma ottenere una copia degli ultimi due verbali delle assemblee condominiali, insieme alle delibere e all’estratto delle spese condominiali ordinarie in modo da esaminare attentamente i costi relativi alla proprietà in base alla suddivisione in millesimi. Ciò è utile anche per verificare la presenza di eventuali pagamenti arretrati, richiedendo un attestato da parte dell’amministratore entro la stipula notarile;
•  visura catastale: questo documento fornisce il valore dell’abitazione determinante per il calcolo delle tasse sugli immobili;
• visura ipotecaria: avere a disposizione la visura ipotecaria è fondamentale al fine di verificare che non vi sia alcun genere di ipoteca sulla casa.

Infine, è bene verificare lo stato degli impianti dell’immobile valutando se siano conformi agli standard richiesti. Questo aspetto è particolarmente importante per individuare l’eventuale spesa da sostenere per le ristrutturazioni necessarie.

È essenziale quindi esaminare attentamente le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. Ad esempio, la presenza di un’ipoteca, di un diritto di usufrutto o di procedimenti giudiziari pendenti potrebbe limitare la piena godibilità dell’immobile da parte dell’acquirente.

Il contratto preliminare di compravendita

Tra i passaggi per l’acquisto di una casa con agenzia figura la redazione di una proposta d’acquisto secondo le indicazioni dell’acquirente. Generalmente, tale documento include le seguenti informazioni:

• dati personali del venditore e dell’offerente;
• dati catastali dell’immobile e informazioni sulla conformità urbanistica dell’immobile;
• importo proposto per l’acquisto;
• somma della caparra confirmatoria con annesse modalità e termini di pagamento della caparra e del saldo;
• data entro la quale si intende finalizzare l’atto definitivo di compravendita;
• eventuali oneri gravanti sulla proprietà;
• eventuali dichiarazioni supplementari da parte del venditore o dell’offerente;
• termine di validità dell’offerta, ossia la data entro cui il venditore deve decidere se accettarla, respingerla o formulare una controproposta.

Quando venditore e acquirente concordano sui termini di vendita/acquisto o firmano la proposta d’acquisto, essa si trasforma in un preliminare di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita rappresenta l’accordo stipulato tra venditore e acquirente prima dell’effettivo acquisto della casa. Attraverso quest’ultimo, le parti si impegnano a sottoscrivere successivamente un contratto definitivo che attesti il reale trasferimento del diritto di proprietà. Dunque, il preliminare di compravendita non determina il trasferimento di proprietà. Il trasferimento avviene solo dopo la conclusione del contratto definitivo di compravendita, ovvero con il rogito notarile.

Grazie alla stipula di tale accordo, in caso di ritiro da parte del venditore, il compratore può chiedere un risarcimento dei danni, ma non l’annullamento della vendita a terzi o dell’ipoteca. Per prevenire situazioni del genere, è possibile optare per la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. Questo impedisce che vendite a terzi, diritti di usufrutto o iscrizioni di ipoteca compromettano gli interessi dell’acquirente.

È importante sottolineare che il preliminare è legalmente vincolante, deve essere redatto in forma scritta ed essere registrato entro 20 giorni dalla firma o entro 30 giorni se stipulato con atto notarile.

La richiesta di mutuo

Tra gli step più importanti nell’ambito dei passaggi per l’acquisto di una casa con mutuo c’è l’attivazione del mutuo sulla prima casa. Qualora non si disponga dell’importo necessario per l’acquisto dell’abitazione, è possibile richiedere un mutuo  sia online che presso una filiale bancaria o un istituto di credito e, naturalmente, non si tratta di un passaggio obbligato qualora si disponga del denaro necessario alla conclusione dell’accordo.

Se si ha la necessità di finanziamento, dopo aver firmato il contratto preliminare di compravendita, è essenziale comunicare al referente bancario tutte le informazioni riguardanti la casa oggetto della compravendita. Molti acquirenti, tuttavia, preferiscono ottenere preventivi di mutuo prima ancora di firmare il contratto preliminare, così da avere chiare anticipazioni sulle spese aggiuntive oltre al prezzo di acquisto della casa.

È bene notare che l’approvazione della richiesta di mutuo da parte dell’istituto bancario avviene dopo una verifica delle condizioni finanziarie del richiedente e una perizia immobiliare.  Non sempre è possibile ottenere l’importo totale necessario per l’acquisto, pertanto è cruciale richiedere preventivi da diverse fonti e selezionare la banca che offre piani di rimborso personalizzati e vantaggiosi.

Quando si fa richiesta di un mutuo, è consigliabile controllare attentamente tutte le spese associate, comprese quelle per l’istruttoria, la perizia, le polizze assicurative accessorie e, soprattutto, verificare il tasso di interesse applicato.

Il rogito notarile

Il rogito notarile è l’ultimo dei passaggi per comprare casa. Attraverso questo atto formale è possibile concludere il trasferimento di proprietà dell’immobile selezionato in via definitiva. In questa fase, la scelta del notaio è generalmente a carico delle parti coinvolte, e le spese legate all’atto ricadono sull’acquirente.

È importante notare che i costi del rogito notarile per la finalizzazione dell’acquisto possono variare in base al valore dell’immobile. Quando l’atto viene firmato davanti al notaio, l’acquirente assume la piena proprietà della casa, acquisendo anche il possesso e avendo la possibilità di ricevere immediatamente le chiavi dell’immobile.

A cosa fare attenzione quando si compra casa? Le imposte dovute

L’acquisto di una casa comporta il pagamento di alcune tasse.  Per la determinazione di queste ultime, è necessario operare in primo luogo una distinzione tra tasse dovute per la prima casa e tasse dovute per la seconda casa. Inoltre, gli importi e le tasse dovute varieranno al variare del soggetto che acquista, che sia un privato o una società.

Complessivamente, le imposte legate all’acquisto di una casa includono:

• imposta di registrazione;
• IVA;
• imposta catastale;
• imposta ipotecaria;
• imposta di bollo.

Per quanto concerne le tasse per l’acquisto della prima casa, si applicano tariffe differenziate grazie alle agevolazioni previste per questa categoria. Alcuni requisiti da rispettare includono la categoria catastale dell’immobile, la localizzazione nel comune di residenza o lavoro dell’acquirente e l’assenza di proprietà immobiliari a suo nome. Ad ogni modo, per ottenere informazioni dettagliate sulle imposte da pagare, è consigliabile rivolgersi direttamente all’Agenzia delle Entrate o consultare un’agenzia immobiliare per ricevere assistenza.